空き家3,000万円特別控除の要件｜2,000万円改正・
取得費加算との「併用不可」をやさしく解説
相続した空き家を売るとき、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けるかもしれない——それが「空き家の3,000万円特別控除」です。ただし要件が細かく、「相続した空き家ならだいたい使える」わけではありません。この記事では、要件・2024年の改正・取得費加算との関係・手続きを、税理士監修でやさしく整理します（適用期限は2027年12月31日）。
「空き家3,000万円特別控除」とは？
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といいます。亡くなった方が一人で住んでいた家を相続し、それを売却して利益（譲渡所得）が出た場合に、その利益から最高3,000万円を控除できる制度です。
相続した不動産を売って利益が出ると、本来は譲渡所得税・住民税がかかります。この特例が使えれば、譲渡所得にかかる税負担を軽くできる可能性があります（要件を満たすことが前提です）。だからこそ、要件を正しく確認することが大切です。
出典：国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
【2024年改正】その空き家を「取得した人が3人以上」だと最高2,000万円に
ここで注意したいのは、判定は「相続人の総数」ではなく「その空き家を取得した人の数」で行う点です。たとえば相続人が4人いても、その空き家を取得したのが2人なら、控除上限は最高3,000万円のままです。逆に、実家（空き家）を3人で共有相続して売る場合は、各人の控除上限が2,000万円ずつになります。「その不動産を誰が・何人で取得したか」を最初に確認しておきましょう。
主な適用要件（すべて満たす必要があります）
この特例は、次の要件をすべて満たす必要があります。一つでも欠けると使えません。
| 区分 | 主な要件 |
|---|---|
| 建物の築年 | 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること |
| 建物の種類 | 区分所有建物（分譲マンション等）でないこと |
| 居住状況 | 相続開始の直前に、被相続人が一人で住んでいたこと（老人ホーム入所など一定の例外あり） |
| 相続後の利用 | 相続のときから売却まで、事業・貸付・居住に使っていないこと（空き家のまま） |
| 売却の方法 | 家屋が一定の耐震基準に適合する、または家屋を取り壊して売ること |
| 売却代金 | 1億円以下であること |
| 売却の期限 | 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ特例の適用期限である2027年12月31日まで |
特にご相談が多いのが「一人で住んでいた」という要件です。被相続人が亡くなる前から誰かと同居していた家や、相続後に誰かが住んだり貸したりした家は、原則として対象外になります。判断に迷うケースが多いので、売却の前に税理士へご確認ください。
【最重要】取得費加算の特例とは「併用できません」
相続不動産の売却で使える税の特例には、もう一つ「取得費加算の特例」（納めた相続税の一部を取得費に加算して譲渡所得を圧縮する制度）があります。ここで絶対に押さえておきたいのが——
出典：国税庁 No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
手続きで必要になるもの
この特例を受けるには、売却した翌年に確定申告が必要です。その際、通常の売買契約書などに加えて、「被相続人居住用家屋等確認書」という書類が必要になります。これは物件の所在地の市区町村（我孫子市の物件なら我孫子市役所）が交付するもので、「相続開始直前に被相続人が一人で住んでいたこと」「その後空き家だったこと」などを確認する書類です。
取得まで日数がかかることもあるため、売却を決めたら早めに準備を始めるのが安心です。
「うちの空き家、3,000万円控除は使える？」その確認からどうぞ
築年・居住状況・売却の期限など、当てはまるかどうかは個別判断です。まずは無料相談で、特例が使える可能性と売却の段取りを一緒に整理しましょう。必要に応じて提携税理士へお取り次ぎします。
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