相続した不動産を売ると税金はいくら？
譲渡所得税の計算と税率の基本
相続した家や土地を売ると、利益に対して譲渡所得税がかかることがあります。ポイントは「いくらで売れたか」ではなく「いくら利益が出たか」に課税されること。我孫子・柏・松戸で相続不動産の売却を考える方に向けて、税金の計算の基本と、知っておきたい特例を整理します。
譲渡所得税は「利益」にかかる
不動産を売ったときの税金は、売却価格そのものではなく、そこから経費を引いた利益（譲渡所得）に対してかかります。基本の式は次のとおりです。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
- 譲渡価額：売れた金額
- 取得費：買ったときの代金や購入手数料など（建物は減価償却分を差し引く）
- 譲渡費用：仲介手数料、測量費、取り壊し費用など売るためにかかった費用
- 特別控除：要件を満たす場合に使える控除（後述）
出典：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
取得費が分からないとき（概算取得費）
相続した古い不動産は、購入時の契約書が見つからず取得費が不明なことがよくあります。その場合や、実際の取得費が譲渡価額の5％より少ないときは、譲渡価額の5％を取得費とすること（概算取得費）ができます。ただし取得費が小さくなる分、利益＝課税対象は大きくなりがちです。売る・貸す・持ち続けるの判断を考えるうえでも、契約書探しは重要です。
相続した不動産は「親の取得日・取得費」を引き継ぐ
相続で取得した不動産は、相続した日ではなく、被相続人（親など）が取得した日・取得費を引き継ぎます。つまり所有期間は、親が買った時から数えます。これは次に説明する税率の判定で大きな意味を持ちます。
「売ったら税金はいくら？」の見通しから
特例が使えるかで手取りは大きく変わります。無料査定＋提携税理士のお取り次ぎで、売却前に見通しを立てられます。
LINEで無料相談・無料査定› 電話で相談 0476-93-5555› お問い合わせフォーム›※ ご相談・査定は無料です。登記・測量・税申告などの実費、売買成立時の仲介手数料等は別途必要になることがあります。
税率は所有期間で2段階
譲渡所得の税率は、譲渡した年の1月1日時点での所有期間で判定します。前述のとおり相続不動産は親の取得日を引き継ぐため、親が長く持っていた家ならほとんどが長期に該当します。
| 区分 | 所有期間 | 税率（合計） |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 約20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%） |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%） |
出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm
出典：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
使える可能性のある特例（併用不可に注意）
相続不動産の売却では、税負担を軽くできる特例があります。代表的なのが次の2つです。
- 空き家の3,000万円特別控除：一定の要件を満たす被相続人の居住用空き家を売った場合 → 空き家3,000万円特別控除の記事
- 取得費加算の特例：相続税を納めた人が3年10か月以内に売った場合 → 取得費加算の特例の記事
まずは試算、判断は税理士へ
譲渡所得税は、取得費の有無・所有期間・使える特例によって金額が大きく変わります。ここで紹介したのはあくまで基本の考え方です。実際の税額・適用可否は個別の事情で変わるため、必ず税理士にご確認ください。売却の進め方そのものを知りたい方は完全ガイドもご覧ください。