相続した不動産を売却したときの
確定申告のやり方
相続した不動産を売却したあと、多くの方が気になるのが「確定申告は必要なのか、必要ならどうやるのか」です。この記事では、申告が必要になるケースの考え方・大まかな流れ・使える可能性のある特例を、やさしく整理します。実際の税額や特例の適用可否は個別の事情で異なるため、税務署・税理士への確認を前提にお読みください。
この記事の内容
相続した不動産を売ると確定申告は必要？
まず押さえたいのは、確定申告が必要かどうかは「売却で利益（譲渡益）が出たか」が一つの目安になる、という点です。一般に、売却によってもうけが出た場合には、その利益（譲渡所得）に対して税金がかかり、確定申告が必要になると考えられます。反対に、取得費や売却にかかった費用を差し引いて利益が出なかった場合は、原則として申告義務はないとされることが多いです。
ただし、注意したいのが特例との関係です。空き家の3,000万円特別控除などの特例を使って税額をゼロにするケースでも、その特例の適用を受けるために確定申告が前提になるとされています。「特例で税金がかからないから申告も不要」と自己判断すると、かえって特例が使えなくなることもあるため注意しましょう。必要かどうかの最終判断は、税務署や税理士へご確認ください。
確定申告の大まかな流れ
相続した不動産を売却したあとの確定申告は、大きく次の4ステップで進みます。ここでは全体像をつかむための一般的な流れを示します。
STEP1：不動産を売却する
売買契約が成立し、引き渡し・代金の受け取りが済むと、その年の「譲渡（売却）」が確定します。まずは売買契約書や領収書などの書類を保管しておくことが、あとの申告の土台になります。
STEP2：譲渡所得を計算する
譲渡所得は、一般に「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」という考え方で計算されるとされています。取得費は、その不動産を買ったときの価格や購入時の諸費用などが目安で、相続の場合は原則として亡くなった方（被相続人）が取得したときの金額を引き継ぐと考えられます。譲渡費用は、仲介手数料や測量費など売るためにかかった費用が目安です。ここに特例による控除が関わってくることもあります。具体的な計算方法や税率は相続した不動産を売ると税金は？の記事で整理していますが、実際の税額は個別の事情で異なるため税理士でご確認ください。
STEP3：必要書類を準備する
申告書のほか、売買契約書の写し、取得費や譲渡費用が分かる領収書、特例を使う場合はその要件を示す書類などが一般的に必要とされます。特例ごとに追加書類が求められることが多いため、使う制度が決まったら早めにそろえ始めると安心です。
STEP4：申告期間に申告する
準備ができたら、売却した年の翌年の申告期間（例年2月中旬から3月中旬が目安）に、管轄の税務署へ申告します。近年はスマートフォンやパソコンからの電子申告も広がっています。年によって期間が前後することがあるため、正確な日程は国税庁の案内でご確認ください。
出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/joto.htm
「申告が必要かどうか」から相談OK
売却の段取りから、申告や特例まで見据えて整理できます。まず無料相談で状況をうかがい、必要に応じて税理士へお取り次ぎします。
LINEで無料相談・無料査定› 電話で相談 0476-93-5555› お問い合わせフォーム›※ ご相談・査定は無料です。税申告・測量・登記などの実費、売買成立時の仲介手数料等は別途必要になることがあります。
知っておきたい特例
相続した不動産の売却では、条件を満たせば税負担を軽くできる可能性のある特例がいくつかあります。ここでは代表的なものの「存在」をお伝えします。いずれも適用には細かな要件があり、使えるかどうかは個別の事情で異なるため、必ず税理士へご確認ください。
相続した空き家の3,000万円特別控除
一定の要件を満たす相続した空き家を売った場合に、譲渡所得から最高で3,000万円（取得した人数などにより金額が変わる場合があるとされています）を控除できる可能性がある特例です。建物の建築時期や売却の期限など要件が細かいため、詳しくは空き家3,000万円特別控除の要件の記事をご覧ください。
取得費加算の特例
相続税を納めた方が一定期間内に売却した場合に、納めた相続税の一部を取得費に加算でき、結果として譲渡所得を圧縮できる可能性がある特例です。詳しくは取得費加算の特例の記事で整理しています。
申告で迷ったら専門家へ
確定申告そのものはご自身で行うこともできますが、相続した不動産の売却では、次のようなケースで判断が難しくなりがちです。当てはまる場合は、早めに税理士へ相談したほうが、結果的に手間も不安も減ることが多いです。
- 取得費が分からない：古い不動産で購入価格の資料がなく、計算方法に迷う。
- 特例を使いたい：要件に当てはまるか、必要書類は何か、どちらの特例が有利かを判断したい。
- 共有・複数の相続人で売った：持分ごとに申告が必要になるなど、扱いが複雑になりやすい。
- そもそも申告が必要か分からない：利益が出たかどうかの見極めが難しい。
当社では、売却のご相談から、申告や特例を見据えた段取りまで一緒に整理し、税額計算や特例の適用可否といった税務の判断は税理士へお取り次ぎします。まずは「いくらで売れそうか」を知る不動産の査定から始め、相続手続き全体の順番は相続手続きの流れ、相談先の選び方は相続の相談先の記事もあわせてご覧ください。我孫子市・柏市・松戸市の不動産なら、地域の事情を踏まえて一緒に進められます。